Informazioni su questo strumento
Il Calcolatore ROI immobile a reddito è uno strumento gratuito che funziona nel browser e valuta un investimento in affitto con i quattro numeri che gli investitori immobiliari usano davvero: flusso di cassa mensile, rendimento cash-on-cash, reddito operativo netto (NOI) e cap rate. Tutti i calcoli girano in locale, senza account né caricamenti.
Il NOI è l'affitto annuo corretto per lo sfitto meno le spese operative (NOI = affitto × 12 × (1 − sfitto%) − spese), e il cap rate è il NOI diviso per il prezzo di acquisto: entrambi escludono deliberatamente il finanziamento, così gli immobili si confrontano ad armi pari. Il flusso di cassa sottrae poi le rate annue del mutuo dal NOI, e il cash-on-cash lo divide per il capitale effettivamente investito (anticipo più costi di rogito e ristrutturazione).
Usalo per vagliare rapidamente gli annunci: un affare può avere un cap rate sano ma un flusso di cassa negativo una volta aggiunto il mutuo, e questo strumento mostra entrambi i lati insieme.
Domande frequenti
Perché il NOI non include il mutuo?
Per convenzione NOI e cap rate misurano la performance operativa dell'immobile a prescindere da come è finanziato, così due acquirenti con mutui diversi possono confrontare lo stesso edificio. Il finanziamento entra solo nel flusso di cassa e nel cash-on-cash.
Cosa devo contare come spese operative?
Imposta sull'immobile, assicurazione, riparazioni, gestione della proprietà, spese condominiali e utenze a tuo carico: tutto ciò che è ricorrente tranne il mutuo. Lo sfitto è gestito a parte come percentuale dell'affitto (5–8% è un'ipotesi comune).
Qual è un buon rendimento cash-on-cash?
È il flusso di cassa annuo ante imposte diviso per il capitale totale investito. Molti investitori in immobili a reddito puntano al 6–10%, ma la soglia giusta dipende da mercato, leva e propensione al rischio: un valore negativo significa che l'immobile ti costa denaro ogni mese.
I dati del mio affare sono privati?
Sì. Tutti i dati inseriti e i risultati restano nel tuo browser; nulla viene trasmesso o salvato.
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