À propos de cet outil
Le Calculateur de rentabilité locative est un outil gratuit, exécuté dans votre navigateur, qui évalue un investissement locatif avec les quatre chiffres que les bailleurs utilisent vraiment : cash-flow mensuel, rendement cash-on-cash, revenu net d'exploitation (NOI) et taux de capitalisation. Tous les calculs sont locaux — pas de compte, pas d'envoi.
Le NOI est le loyer annuel corrigé de la vacance moins les charges d'exploitation (NOI = loyer × 12 × (1 − vacance %) − charges), et le taux de capitalisation est le NOI divisé par le prix d'achat — les deux excluent volontairement le financement afin de comparer les biens à conditions égales. Le cash-flow soustrait ensuite vos remboursements annuels de prêt du NOI, et le cash-on-cash le divise par les fonds propres réellement investis (apport plus frais d'acquisition et travaux).
Utilisez-le pour filtrer rapidement les annonces : une affaire peut afficher un bon taux de capitalisation tout en ayant un cash-flow négatif une fois le prêt ajouté, et cet outil montre les deux faces à la fois.
Foire aux questions
Pourquoi le NOI n'inclut-il pas le prêt ?
Par convention, le NOI et le taux de capitalisation mesurent la performance d'exploitation du bien indépendamment de son financement, afin que deux acheteurs avec des prêts différents puissent comparer le même immeuble. Le financement n'intervient que dans le cash-flow et le rendement cash-on-cash.
Que compter dans les charges d'exploitation ?
Taxe foncière, assurance, réparations, gestion locative, charges de copropriété et services que vous payez — tout ce qui est récurrent, hors prêt. La vacance est traitée à part, en pourcentage du loyer (5–8 % est une hypothèse courante).
Qu'est-ce qu'un bon rendement cash-on-cash ?
C'est le cash-flow annuel avant impôt divisé par le total des fonds propres investis. Beaucoup d'investisseurs locatifs visent 6–10 %, mais le bon seuil dépend de votre marché, de votre levier et de votre tolérance au risque — un chiffre négatif signifie que le bien vous coûte de l'argent chaque mois.
Les données de mon projet sont-elles privées ?
Oui. Toutes les saisies et tous les résultats restent dans votre navigateur ; rien n'est transmis ni enregistré.
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