Acerca de esta herramienta
La Calculadora de ROI de propiedad en alquiler es una herramienta gratuita que funciona en tu navegador y evalúa una inversión en alquiler con las cuatro cifras que los caseros usan de verdad: flujo de caja mensual, retorno cash-on-cash, ingreso operativo neto (NOI) y tasa de capitalización (cap rate). Todos los cálculos son locales: sin cuenta y sin subir nada.
El NOI es el alquiler anual ajustado por desocupación menos los gastos operativos (NOI = alquiler × 12 × (1 − desocupación%) − gastos), y el cap rate es el NOI dividido entre el precio de compra: ambos excluyen deliberadamente la financiación para poder comparar propiedades en igualdad de condiciones. El flujo de caja resta después tus pagos anuales de hipoteca al NOI, y el cash-on-cash lo divide entre el efectivo que realmente invertiste (entrada más gastos de cierre y reforma).
Úsala para filtrar anuncios con rapidez: una operación puede tener un cap rate saludable y aun así un flujo de caja negativo al añadir el préstamo, y esta herramienta muestra ambas caras a la vez.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el NOI no incluye la hipoteca?
Por convención, el NOI y el cap rate miden el rendimiento operativo de la propiedad con independencia de cómo se financie, para que dos compradores con préstamos distintos puedan comparar el mismo edificio. La financiación solo entra en las cifras de flujo de caja y cash-on-cash.
¿Qué debo contar como gastos operativos?
Impuesto sobre la propiedad, seguro, reparaciones, administración de la propiedad, cuotas de comunidad y los suministros que pagues tú: todo lo recurrente excepto la hipoteca. La desocupación se trata aparte como un porcentaje del alquiler (5–8% es un supuesto habitual).
¿Qué es un buen retorno cash-on-cash?
Es el flujo de caja anual antes de impuestos dividido entre el efectivo total que aportaste. Muchos inversores en alquiler apuntan a un 6–10%, pero el umbral correcto depende de tu mercado, apalancamiento y tolerancia al riesgo: un valor negativo significa que la propiedad te cuesta dinero cada mes.
¿Los datos de mi operación son privados?
Sí. Todas las entradas y resultados se quedan en tu navegador; nada se transmite ni se guarda.
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