Sobre esta ferramenta
A Calculadora de ROI de Imóvel de Aluguel é uma ferramenta gratuita que roda no navegador e avalia um investimento em locação com os quatro números que os investidores realmente usam: fluxo de caixa mensal, retorno cash-on-cash, resultado operacional líquido (NOI) e cap rate. Toda a matemática roda localmente — sem conta, sem upload.
O NOI é o aluguel anual ajustado pela vacância menos as despesas operacionais (NOI = aluguel × 12 × (1 − vacância%) − despesas), e o cap rate é o NOI dividido pelo preço de compra — ambos excluem de propósito o financiamento, para que imóveis possam ser comparados em pé de igualdade. O fluxo de caixa então subtrai as parcelas anuais do financiamento do NOI, e o cash-on-cash divide esse valor pelo dinheiro que você de fato investiu (entrada mais custos de escritura e reforma).
Use-a para filtrar anúncios rapidamente: um negócio pode ter um cap rate saudável e mesmo assim fluxo de caixa negativo depois de somar o financiamento, e esta ferramenta mostra os dois lados ao mesmo tempo.
Perguntas frequentes
Por que o NOI não inclui o financiamento?
Por convenção, NOI e cap rate medem o desempenho operacional do imóvel independentemente de como ele é financiado, para que dois compradores com financiamentos diferentes possam comparar o mesmo prédio. O financiamento só entra no fluxo de caixa e no cash-on-cash.
O que devo contar como despesas operacionais?
Imposto predial, seguro, reparos, administração do imóvel, condomínio e contas que você paga — tudo que é recorrente, exceto o financiamento. A vacância é tratada à parte como percentual do aluguel (5–8% é uma premissa comum).
O que é um bom retorno cash-on-cash?
É o fluxo de caixa anual antes de impostos dividido pelo total de dinheiro que você colocou. Muitos investidores de locação miram 6–10%, mas o patamar certo depende do seu mercado, da alavancagem e da tolerância a risco — negativo significa que o imóvel custa dinheiro todo mês.
Os dados do meu negócio ficam privados?
Sim. Todas as entradas e resultados ficam no seu navegador; nada é transmitido nem salvo.
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