关于此工具
出租房投资回报率计算器是一款免费的浏览器端工具，用房东真正关心的四个指标评估出租房投资：每月现金流、现金回报率（cash-on-cash）、净营业收入（NOI）和资本化率（cap rate）。所有计算都在本地完成——无需账号，不上传数据。
NOI 是扣除空置后的年租金减去运营支出（NOI = 租金 × 12 × (1 − 空置率%) − 运营支出），资本化率是 NOI 除以购入价——两者都有意排除融资因素，以便不同房产在同一口径下横向比较。现金流则在 NOI 基础上再减去全年房贷还款；现金回报率是现金流除以你实际投入的现金（首付加上过户和翻修成本）。
用它快速筛选房源：有的房子资本化率不错，加上贷款后现金流却是负的——这个工具让你同时看到两面。
常见问题
为什么 NOI 不包含房贷？
按行业惯例，NOI 和资本化率衡量房产本身的运营表现，与融资方式无关，这样使用不同贷款的买家也能比较同一处房产。融资只影响现金流和现金回报率这两个指标。
哪些支出算运营支出？
房产税、保险、维修、物业管理、业主协会费用以及由你承担的水电煤——除房贷外所有经常性支出。空置单独按租金的百分比处理（常见假设为 5–8%）。
多高的现金回报率算好？
它是税前年现金流除以你投入的全部现金。许多以租养贷的投资者以 6–10% 为目标，但合理门槛取决于你所在的市场、杠杆水平和风险偏好——为负则意味着这套房每个月都在让你贴钱。
我的交易数据是否保密？
是的。所有输入和结果都留在你的浏览器中；不传输也不保存任何内容。