このツールについて
不動産投資利回り計算ツールは、賃貸投資を大家が実際に使う4つの数字 — 毎月のキャッシュフロー、自己資金利回り（CCR）、純営業収益（NOI）、キャップレート — で評価する無料のブラウザ内ツールです。計算はすべてローカルで行われ、アカウント登録もアップロードも不要です。
NOIは空室を考慮した年間家賃から運営費用を引いたもの（NOI = 家賃 × 12 ×（1 − 空室率%）− 運営費用）で、キャップレートはNOIを購入価格で割った値です。どちらも意図的に借入（ファイナンス）を除外しており、物件同士を同じ条件で比較できます。キャッシュフローはNOIから年間のローン返済額を差し引いた値、自己資金利回りはそれを実際に投下した自己資金（頭金＋諸費用・リフォーム費用）で割った値です。
物件の一次スクリーニングに便利です。キャップレートは健全でも、ローンを加えるとキャッシュフローがマイナスになる案件もあり、本ツールはその両面を同時に表示します。
よくある質問
NOIにローン返済が含まれないのはなぜですか？
慣例として、NOIとキャップレートは資金調達の方法に左右されない物件そのものの収益力を測る指標で、ローン条件の異なる買い手同士でも同じ物件を比較できるようにするためです。借入はキャッシュフローと自己資金利回りにのみ反映されます。
運営費用には何を含めるべきですか？
固定資産税、保険、修繕費、管理委託費、管理費・組合費、オーナー負担の光熱費など、ローン以外の経常的な支出すべてです。空室は家賃に対する割合として別枠で扱います（5〜8%が一般的な想定です）。
自己資金利回りはどれくらいが目安ですか？
税引き前の年間キャッシュフローを、投下した自己資金の合計で割った値です。賃貸投資家の多くは6〜10%を目標にしますが、適切な水準は市場、レバレッジ、リスク許容度によって異なります。マイナスなら毎月持ち出しが発生している状態です。
案件のデータは安全ですか？
はい。入力も結果もすべてブラウザ内にとどまり、送信・保存は一切行われません。