Об этом инструменте
Калькулятор доходности арендной недвижимости — бесплатный браузерный инструмент, который оценивает инвестицию в аренду по четырём показателям, которыми реально пользуются арендодатели: ежемесячный денежный поток, доходность cash-on-cash, чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации. Вся математика выполняется локально — без аккаунта и загрузки данных.
NOI — это годовая аренда с поправкой на простой минус операционные расходы (NOI = аренда × 12 × (1 − простой%) − расходы), а ставка капитализации — NOI, делённый на цену покупки; оба показателя намеренно не учитывают финансирование, чтобы объекты можно было сравнивать напрямую. Денежный поток получается вычитанием годовых платежей по ипотеке из NOI, а cash-on-cash делит его на реально вложенные деньги (первоначальный взнос плюс расходы на сделку и ремонт).
Используйте его для быстрого отбора объявлений: у сделки может быть здоровая ставка капитализации, но отрицательный денежный поток после учёта кредита — этот инструмент показывает обе стороны сразу.
Часто задаваемые вопросы
Почему в NOI не входит ипотека?
По принятой практике NOI и ставка капитализации измеряют операционную эффективность объекта независимо от способа финансирования, чтобы два покупателя с разными кредитами могли сравнивать одно и то же здание. Финансирование учитывается только в денежном потоке и показателе cash-on-cash.
Что считать операционными расходами?
Налог на имущество, страховка, ремонт, управление недвижимостью, взносы ТСЖ и коммунальные услуги, которые платите вы — всё регулярное, кроме ипотеки. Простой учитывается отдельно как процент от аренды (обычно закладывают 5–8%).
Какая доходность cash-on-cash считается хорошей?
Это годовой денежный поток до налогов, делённый на все вложенные вами деньги. Многие инвесторы в арендную недвижимость ориентируются на 6–10%, но правильный порог зависит от рынка, кредитного плеча и готовности к риску — отрицательное значение означает, что объект каждый месяц стоит вам денег.
Приватны ли данные о моей сделке?
Да. Все вводимые значения и результаты остаются в вашем браузере; ничего не передаётся и не сохраняется.
Больше инструментов